Narodna skupština Republike Srbije usvojila je Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima (dalje: „Zakon“) koji je stupio na snagu 24. oktobra 2025. godine. Danom stupanja na snagu Zakona prestaje da važi Zakon o ozakonjenju objekata iz 2015. godine koji je do sada uređivao uslove, postupak i način ozakonjenja nezakonito izgrađenih objekata, i postupci po njemu započeti se obustavljaju ukoliko su inicirani za nepokretnosti koje se evidentiraju po novom Zakonu.

I Razlozi za donošenje Zakona

Shodno obrazloženju predloga Zakona, glavni razlog za njegovo donošenje je to što zakoni kojima je do sada bila uređivana materija legalizacije bespravno izgrađenih nepokretnosti nisu dali očekivane rezultate. 

Od 1997. godine do poslednjeg Zakona o ozakonjenju objekata iz 2015. godine je, naime, doneto ukupno nešto više od 300 hiljada rešenja o ozakonjenju objekata što je izrazito malo posmatrano u odnosu na broj nelegalnih objekata koji se trenutno približava broju od 5 miliona. Za vreme važenja ranijih zakona se nije prestalo ni sa daljom bespravnom gradnjom (iako je ista propisana kao krivično delo), pa se tako broj nelegalno izgrađenih objekata u međuvremenu povećao umesto da se smanji. 

Neki od razloga za neefikasnost ranijih zakona su nedostatak planske dokumentacije, zahtevna urbanistička, tehnička i geodetska dokumentacija, kao i dugi i skupi administrativni postupci, te je tendencija države da novim Zakonom manjkavosti ranijih zakona otkloni i postupak učini jednostavnijim, bržim i jeftinijim za građane. 

II Ključna rešenja Zakona

  • predmet evidentiranja i upisa prava – Zakonom su taksativno propisane nepokretnosti koje se shodno njegovim odredbama evidentiraju i na kojima se vrši upis prava, među kojima su, primera radi, nepokretnosti (objekti, delovi objekata odnosno posebni delovi objekata) izgrađeni suprotno zakonu, bez pribavljenog rešenja o odobrenju za izvođenje radova, te objekti za koje je izdata privremena građevinska dozvola pre 13. maja 2003. godine. Predmet upisa prava je i zemljište ispod objekta ili deo zemljišta na katastarskoj parceli na kojoj je objekat izgrađen;
  • hitnost postupka – svi postupci propisani Zakonom, kao i drugi postupci u vezi sa njegovom primenom smatraju hitnim, a jedno od načela na kojem se zasniva primena Zakona je načelo efikasnosti postupka shodno kojem se svi postupci vode u rokovima koji omogućavaju brzu i efikasnu obradu. U skladu sa ovim je i pravilo iz Zakona koje predviđa da se upis prava svojine po Zakonu vrši prioritetno, bez obzira na redosled odlučivanja propisan zakonom kojim se uređuje postupak upisa u katastar nepokretnosti i infrastrukture i bez saglasnosti lica koja su ranije podnela zahteve Republičkom geodetskom zavodu (dalje: „Zavod“); 
  • država ne garantuje za bezbednost i sigurnost nepokretnosti – Zakon propisuje da Republika Srbija ne garantuje za bezbednost i sigurnost korišćenja nepokretnosti koja je po odredbama Zakona upisana u evidenciju nepokretnosti i pravima na njima. Na vlasniku ovakve nepokretnosti leži rizik njenog korišćenja, kao i odgovornost za eventualnu štetu prema trećim licima;
  • digitalizacija postupka – svi postupci se vode elektronskim putem, te se tako postupak evidentiranja nepokretnosti vrši preko digitalne platforme koju uspostavlja Agencija za prostorno planiranje i urbanizam (dalje: „Agencija“). Odmah po stupanju Zakona na snagu Agencija digitalnu platformu čini dostupnom jedinicama lokalne samouprave koje su dužne da do 08. decembra 2025. godine Agenciji dostave digitalne zoning planove. Po dobijanju ovih planova kao i drugih propisanih podataka i dokumentacije, a takođe do 08. decembra 2025. godine, Agencija čini javno dostupnim skup podataka za javno izlaganje, čije objavljivanje predstavlja i javni poziv svim zainteresovanim licima da od dana njihovog objavljivanja podnesu Agenciji elektronsku prijavu za evidentiranje i upis prava svojine koja se podnosi na propisanom digitalnom obrascu;
  • naknada za evidentiranje – naknada za evidentiranje se plaća u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, a u određenim slučajevima se njena visina određuje u fiksnim iznosima i kreće se u rasponu od 1.000 evra do 100 evra zavisno veličine mesta (grada/opštine) i vrste zone u kojoj se nepokretnost nalazi. Propisani su i određeni slučajevi u kojima ne postoji obaveza plaćanja naknade, pa tako, primera radi,  naknadu ne plaćaju vlasnici porodičnog stambenog objekta ili stana koji objekat koriste za stanovanje, a koji su lica sa invaliditetom, borci, porodice sa troje i više dece, samohrani roditelji ili korisnici socijalne pomoći;
  • sprečavanje nove bespravne gradnje – inspekcijski organi su Zakonom obavezani da vrše pojačan inspekcijski nadzor, kao i da vrše kontinuirano praćenje promena stanja u prostoru i da o tome na nedeljnom nivou obaveštavaju Republičku građevinsku inspekciju. Takođe, u cilju prevencije i sprečavanja nove bespravne gradnje, Zavod vrši godišnje snimanje na teritoriji Republike Srbije i na osnovu tih podataka vrši ažuriranje podataka u evidenciji o utvrđenim promenama na objektima koji nisu upisani u katastar nepokretnosti. Objekti za koje je podneta prijava, a za koje Agencija utvrdi da nisu bili izgrađeni do dana stupanja Zakona na snagu, neće moći da budu upisani u skladu sa odredbama Zakona.

III Rokovi za prijavu i prigovor

  • rokovi za prijavu – rok za podnošenje prijave za evidentiranje i upis prava svojine počinje da teče po objavljivanju skupa podataka za javno izlaganje od strane Agencije odnosno istekom roka od 45 dana od dana stupanja Zakona na snagu i traje 60 dana. Lica koja iz objektivnih razloga ne budu podnela prijavu u navedenom roku, istu mogu podneti do 24. oktobra 2026. godine, pod uslovom da uz prijavu dostave i dokaze iz kojih se na nesumnjiv način može utvrditi opravdanost za nepodnošenje prijave;
  • rokovi za prigovor – u roku od 60 dana, a najkasnije u roku od 90 dana od momenta objavljivanja skupa podataka za javno izlaganje podnosioci prijava i sva druga zainteresovana lica će moći da Agenciji izjave prigovor na ove podatke.